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房屋需求主力改變!千禧一代將正式接替嬰兒潮 美國房地產市場正發生巨變
文/文靜 來源:第一白銀網 04-02 17:57
摘要 摩根士丹利在最新研報中認為,隨著嬰兒潮一代漸次老去,他們會陸續出售房產,這會使得房屋供應在未來十年增加三分之二以上。但這種人口更迭并不意味著必然利好房地產市場,因為千禧一代對租房的需求正日益增加。

第一白銀網4月2日訊 在分析師眼里,美國的房地產市場正變得與以往明顯不同。摩根士丹利在最新研報中認為,隨著嬰兒潮一代漸次老去,他們會陸續出售房產,這會使得房屋供應在未來十年增加三分之二以上。但這種人口更迭并不意味著必然利好房地產市場,因為千禧一代對租房的需求正日益增加。

根據他們的測算,那些出生在1981至2012年之間的千禧一代和Z世代們對于買房的需求增長空間有限,未來十年間可能只會增加7%左右——這顯然大幅低于上述逾三分之二的房產供應增幅。

美國人口調查局的數據顯示,就在今年,千禧一代將正式接替嬰兒潮一代,成為美國成年人數量最龐大的群體——也就是潛在的房屋需求主力。美國皮尤研究中心預計,在今年的某個時候,千禧一代的數量將超越嬰兒潮一代,成為全美人口數量最多的群體,可能達到7300萬。這其中,人口死亡和移民的貢獻比較大,嬰兒潮一代人口預計將減少到7200萬,這一代的人口峰值出現在1999年,當時曾接近7900萬人。

房屋需求主力改變!千禧一代將正式接替嬰兒潮 美國房地產市場正發生巨變

不過,摩根士丹利認為,相比于買房,千禧一代和更年輕的Z世代對于租房的需求更大。“隨著嬰兒潮一代賣掉房屋,房產供應量的激增似乎抑制單戶家庭的凈需求。這使得租房需求激增,而持有需求受到挑戰。”

更重要的原因恐怕在于年輕一代人的觀念不同于父輩了。早在2017年,美國統計局發布的分析報告就顯示,千禧一代呈現“晚熟”趨勢,紛紛推遲進入以結婚、生育和購房為標志的成年期。約三分之一美國年輕人仍和父母住在一起,需要父母經濟資助。

摩根史丹利的上述預測已經在現實中找到了一些印證,或者說跡象。

今年1月,由于房屋銷售市場疲軟,許多潛在購房者轉而租房,租房市場火爆,這是2012年以來從未出現過的情況。曼哈頓的租金上漲到3204美元,年增長率為2.6%,是自2016年初以來最快的年增長率。

“許多人都愿意放棄那些不具有經濟吸引力的交易,轉而繼續租房。當今年春天的新庫存浪潮沖擊市場時,會有更多二手房賣家不得不選擇再降價出售。”StreetEasy資深經濟學家Grant Long坦言。

房屋需求主力改變!千禧一代將正式接替嬰兒潮 美國房地產市場正發生巨變

面對當前困境,Grant Long明確給出了“降價”的建議:“紐約樓市面臨著房屋供給過剩、買家擁有較大的議價能力的狀況。未來幾個月的房屋供應量還將大幅增加,賣家必須愿意"降價"。”

供應端已經出現較為明顯的疲弱勢頭。根據美國商務部公布的數據,今年2月美國新房開工數量環比下滑8.7%,遠低于去年同期水平,降至116.2萬戶,低于市場預期,同比降幅也達到9.9%,這顯示美國房地產市場依舊低迷。

同時,作為未來經濟活動的一項重要指標,2月份美國新房建設許可數量同比下降1.6%,至129.6萬戶,顯示房屋開發商對未來房地產市場預期并不樂觀。

賣家售樓也并不順利。美國房地產信息網站StreetEasy發布的市場報告顯示,去年春季超半數掛牌出售的紐約房源至今賣不出去,70%成交價格不及賣家預期。

相比之下,嬰兒潮一代則創造了長達60之久的房地產大牛市。自二戰結束至次貸危機前夕,也就是1946-2006年,美國住房新開工保持在100萬套/年以上,年均153萬套;名義房價指數持續正增長,累計上漲24倍、年均增速5.4%,實際房價指數累計上漲121%;住房自有率從1940年的44%提高至2006年的69%。

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